28 سبتمبر 2026
تقسيم الوحدات السكنية في السعودية: ما الذي تفحصه قبل الشراء أو التأجير؟
أبرز أسئلة تقسيم الوحدات السكنية في السعودية من لقاء أمتار مع المهندس سعد الحميداني: الرخصة، شهادة الإشغال، المواقف، العدادات، وإيجار.
تقسيم فيلا أو شقة إلى وحدات أصغر قد يبدو طريقة لزيادة المعروض أو دخل الإيجار. لكن السؤال الأهم قبل التنفيذ أو الشراء هو: هل الوحدات المعروضة مطابقة للرخصة والاشتراطات؟ في حلقة «اسأل مختص» من أمتار، يجيب المهندس سعد الحميداني عن أسئلة الملاك والمستأجرين حول تقسيم الوحدات السكنية في السعودية.
كيف تفحص العقار قبل الشراء؟
يوصي الحميداني بمقارنة الواقع برخصة البناء وشهادة الإشغال: عدد الوحدات ومداخلها ومواقفها يجب أن يتوافق مع المستندات المعتمدة. وجود وحدات إضافية بعد صدور الشهادة يستدعي الاستيضاح، لا افتراض نظاميتها لمجرد أنها مؤجرة. ويناقش أيضًا المواقف والعدادات المستقلة بوصفها مؤشرات عملية يجب فحصها ضمن ملف العقار.
ماذا عن المستأجر والمالك؟
تتناول الحلقة أثر التقسيم المخالف في العلاقة الإيجارية، ودور توثيق العقد عبر «إيجار»، وإمكان الإبلاغ عن المخالفة عبر «بلدي». وتوضح الهيئة العامة للعقار أن «إيجار» يهدف إلى تنظيم العلاقة وحفظ حقوق أطرافها؛ لكن توثيق العقد وحده ليس بديلًا عن فحص ترخيص الوحدة. هذه نقاط لبدء التحقق، وليست حكمًا تلقائيًا على عقد أو عقار بعينه. إذا ظهرت مخالفة محتملة، فاطلب الوثائق من المالك وتحقق من الجهة المختصة قبل اتخاذ قرار مالي أو قانوني.
يشير الضيف إلى أن الطلب على الوحدات الصغيرة قد يدفع بعض الملاك إلى تقسيم العقار، لكن زيادة عدد الوحدات بلا تخطيط للمواقف والخدمات تنقل التكلفة إلى الشارع والجيران. لذلك يجدر بالمطور والمالك اختبار الجدوى ضمن حدود الترخيص، لا على أساس دخل إيجاري نظري فقط.
يمكن البدء من 01:28 لفحص المخالفة قبل الشراء، و05:23 عن التقسيم بلا ترخيص، و07:12 عن أثر المخالفة على البيع والتمويل.
المصدر والفضل: الفيديو من إعداد ونشر أمتار، ويقدمه المهندس سعد الحميداني، مالك مكتب سعد الحميداني للاستشارات الهندسية. أعدّت غانم هذا المقال التحريري المستقل مع الشكر لأمتار والمهندس سعد على شرح موضوع يهم السوق العقارية. شاهد الفيديو كاملًا.